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Oct 16, 2023

Vornado: revisitando minha tese de investimento após a suspensão de dividendos (NYSE:VNO)

Patrick Gross/iStock via Getty Images em 26/04/23, Vornado Realty (NYSE:VNO)

Patrick Gross/iStock via Getty Images

Em 26/04/23, a Vornado Realty (NYSE:VNO) divulgou um comunicado à imprensa informando que estava suspendendo seus dividendos de ações ordinárias até o final de 2023. Isso aconteceu no dia seguinte após a publicação de meu artigo no VNO sobre por que eu estava iniciando uma posição em VNO. Faz pouco mais de um mês e o VNO caiu -11,78% em comparação com o S&P 500, valorizando 1,91%. O timing do meu artigo não poderia ter sido pior. Agora que o mercado digeriu a notícia e a VNO relatou seus ganhos do primeiro trimestre, eu queria reexaminar minha tese de investimento e escrever um artigo de acompanhamento. Os sinos de alerta continuam a soar em relação a imóveis comerciais, especialmente edifícios de escritórios. De acordo com os dados da Mortgage Bankers Association, quase 1/4 das hipotecas sobre prédios de escritórios deve ser refinanciada em 2023, e os analistas levantaram preocupações de que os desenvolvedores possam deixar de pagar uma parte substancial dos US$ 3,1 trilhões em empréstimos imobiliários comerciais nos EUA que o Goldman Sachs (GS) diz é excelente. Períodos de caos criam oportunidades para investidores que podem escolher vencedores em setores que estão passando por dificuldades. Posso estar 100% errado no VNO, mas minha tese de investimento não mudou e acredito que o VNO emergirá como um vencedor em vários anos. Pode ficar mais doloroso e muitas variáveis ​​podem afetar o VNO, mas estou disposto a esperar a tempestade passar.

Buscando Alfa

A premissa é simples. Há menos trabalhadores indo para o escritório, pois a pandemia fez as empresas girarem e implementarem tecnologias existentes que não foram enfatizadas para permanecerem conectadas. Antes da pandemia, produtos como Slack, Zoom (ZM) e Microsoft (MSFT) Teams estavam disponíveis, mas não eram muito utilizados. Todo mundo conhece a história, esses produtos se tornaram amplamente aceitos durante a pandemia e, mais de 3 anos depois, as empresas ainda os utilizam. Algumas organizações voltaram ao escritório em tempo integral, algumas têm políticas híbridas, enquanto outras reduziram sua presença física ou a abandonaram completamente. Há também um grupo de proprietários de empresas esperando o término de seus aluguéis para que possam reduzir ou eliminar sua pegada. Todo mundo tem uma opinião sobre o trabalho remoto e, em uma entrevista recente à CNBC, Elon Musk chamou o trabalho remoto de moralmente errado e foi explícito em como se sente trabalhando em casa. Cada empresa precisará descobrir o que funciona para ela, pois a opinião de uma pessoa não ditará como milhões de empresas conduzem suas operações.

Kabir Caprihan é analista do JPMorgan Chase (JPM) e, em um relatório de 24 de março, alertou que 21% dos empréstimos para escritórios estão destinados a dar errado e os credores perderiam uma média de 41% dos princípios do empréstimo. De acordo com o Relatório do Escritório Nacional da Commercial Edge, a taxa de vacância nacional dos EUA em abril foi de 16,7%, alta de 10 pontos base no mês e 100 pontos base a mais em relação ao ano anterior. Além do aumento da taxa de vacância nacional, 118,2 milhões de metros quadrados de escritórios estão em construção a partir de abril, representando 1,8% do estoque total. Dos 118,2 milhões de pés quadrados, as propriedades Classe A e A+ representaram 109,9 milhões de pés quadrados do novo espaço de escritórios que está sendo construído. À medida que as taxas de vacância aumentam e novas ofertas entram no mercado, isso pode se tornar problemático para edifícios mais antigos e operadores atuais, pois o preço por metro quadrado pode aumentar ainda mais.

vantagem comercial

A Brookfield Corporation é um dos maiores investidores imobiliários do mundo, com US$ 263 bilhões em ativos. Em 18/04, a Forbes informou que a Brookfield deixou de pagar US$ 161,4 milhões em hipotecas de prédios comerciais. A inadimplência cobre cerca de 12 ativos de escritórios na área de Washington DC, que ocorre depois que a Brookfield deixou de pagar US$ 784 milhões em hipotecas para 2 torres de escritórios em Los Angeles, Califórnia. A combinação de vagas e taxas de juros mais altas afetou os lucros, e a Green Street indicou que os valores das propriedades caíram cerca de -25%.

Rua Verde

O mercado imobiliário comercial está passando por alguma turbulência e espero que mais manchetes negativas circulem antes que melhore. A inadimplência da Brookfield em quase US$ 1 bilhão em hipotecas não mostra um quadro forte e, à medida que indivíduos e empresas deixam estados com impostos altos, o setor de REIT de escritórios é, na melhor das hipóteses, incerto. Há muitas razões para não investir em REITs especializados em escritórios e, honestamente, apenas investir em um fundo de índice S&P 500 é muito mais seguro e menos estressante. Ao mesmo tempo, existem muitos sinais de alerta e motivos para ficar longe do setor, oferecendo uma oportunidade para os REITs que sobrevivem.